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Rentabilidad en la restauración: Invertir en propiedades para renovación

La restauración de inmuebles es una actividad que consiste en recuperar el valor y la funcionalidad de una propiedad mediante obras de mejora o reparación. Se trata de una inversión que puede ofrecer una buena rentabilidad, siempre que se realice con criterio y profesionalidad.

En este artículo, te explicaremos en qué consiste la restauración de inmuebles, ventajas y desventajas, cómo calcular su rentabilidad y qué factores debes tener en cuenta para elegir las mejores propiedades para renovar.

¿En qué consiste la restauración de inmuebles?

La restauración de inmuebles es el proceso de transformar una propiedad deteriorada o anticuada en una vivienda moderna y confortable, respetando su estructura original y adaptándola a las necesidades y gustos actuales.

La restauración puede abarcar diferentes aspectos, como:

  • Reforma integral: Consiste en cambiar por completo el diseño y los materiales del inmueble, desde el suelo hasta el techo.
  • Reforma parcial: Se basa en modificar sólo algunos elementos del inmueble, como las paredes, los suelos o los muebles.
  • Rehabilitación: Tiene como objetivo reparar las averías o daños del inmueble, como las tuberías, los cables o las instalaciones eléctricas.
  • Adaptación: Básicamente se trata de ajustar el inmueble a las normativas o estándares vigentes, como el acceso universal o la eficiencia energética.

La restauración puede realizarse por cuenta propia o contratar a un profesional especializado. En ambos casos, es importante contar con un presupuesto detallado y un contrato claro que especifique las condiciones del servicio y las tareas que se van a llevar a cabo en la obra.

¿Qué ventajas tiene la restauración de inmuebles?

La restauración de inmuebles puede ofrecer varias ventajas tanto al inversor como al propietario:

Al inversor:

  • Obtener una buena rentabilidad al vender o alquilar el inmueble renovado.
  • Aprovechar las oportunidades del mercado inmobiliario al comprar propiedades baratas o con potencial.
  • Diversificar su cartera de inversiones al invertir en diferentes tipos o zonas geográficas.
  • Beneficiarse del aumento del valor del suelo urbano al mejorar la calidad y el aspecto del entorno.

Al propietario:

  • Disfrutar de una vivienda más cómoda y funcional al adaptarla a sus preferencias personales.
  • Ahorrar dinero al reducir los gastos asociados a la propiedad (mantenimiento, reparaciones, impuestos…).
  • Aumentar el valor sentimental al recuperar una propiedad histórica o emblemática.

¿Qué desventajas tiene la restauración de inmuebles?

La restauración de inmuebles también puede tener algunos inconvenientes que hay que tener en cuenta:

  • Requiere una inversión inicial elevada que puede no recuperarse si no se realiza con rigor o si se produce algún imprevisto (demolición, retrasos…).
  • Implica unos costes adicionales derivados del proyecto (permisos, tasas…), así como unos gastos operativos (mantenimiento posterior…).
  • Supone unos riesgos legales relacionados con los contratos (incumplimientos…), los impuestos (IVA…) o las normativas (seguridad…).
  • Conlleva unos riesgos técnicos relacionados con la calidad (defectos…) o la funcionalidad (fugas…) del trabajo realizado.

¿Cómo calcular la rentabilidad de una restauración?

Para calcular la rentabilidad de una restauración, se debe tener en cuenta el precio de compra del inmueble, el precio de venta del inmueble, los gastos e impuestos incididos, y el beneficio obtenido.

Existen dos formas principales de calcular la rentabilidad:

  • La rentabilidad bruta: Se obtiene dividiendo entre 100 el cociente entre el beneficio obtenido y el precio total pagado por el inmueble. Esta rentabilidad indica el porcentaje de ganancia que se obtiene sobre el capital invertido, sin tener en cuenta el tiempo que se tarda en vender o alquilar el inmueble.
  • La rentabilidad neta: Se obtiene dividiendo entre 100 el cociente entre el beneficio obtenido y el precio total pagado por el inmueble, descontando los gastos operativos. Es decir, indica el porcentaje de ganancia que se obtiene sobre el capital invertido, teniendo en cuenta los gastos asociados al mantenimiento del inmueble.

La rentabilidad neta suele ser menor que la rentabilidad bruta, pero es más realista y precisa.

¿Qué factores debes tener en cuenta para elegir las mejores propiedades para renovar?

Para elegir las mejores propiedades para renovar, debes analizar los siguientes factores:

  • Ubicación: Es uno de los factores más importantes, ya que determina el valor y la demanda del inmueble. Debes elegir una zona con buenas comunicaciones, servicios, seguridad y proyección de futuro.
  • Estado: Debes evaluar el estado del inmueble, tanto estructural como estético, y estimar el coste y el tiempo de la restauración. Debes evitar las propiedades con problemas graves o irreparables, como humedades, grietas o plagas.
  • Precio: Debes comparar el precio del inmueble con el de otras propiedades similares en la zona, y negociar el mejor precio posible. Debes tener en cuenta el margen de beneficio que esperas obtener y el presupuesto que dispones para la restauración.
  • Mercado: Debes estudiar el mercado inmobiliario de la zona, y conocer la oferta y la demanda de viviendas, así como las tendencias y las expectativas de los compradores o inquilinos. Debes adaptar tu proyecto a las necesidades y gustos del público objetivo.

En resumen, la restauración de inmuebles es una inversión que puede ofrecer una buena rentabilidad, siempre que se realice con criterio y profesionalidad. Esta opción puede ofrecer varias ventajas, como el ahorro económico, el aumento del valor o la satisfacción personal, pero también implica algunos inconvenientes, como la inversión inicial, los costes adicionales o los riesgos legales y técnicos. 

Para calcular la rentabilidad de una restauración, se debe tener en cuenta el precio de compra, el precio de venta, los gastos e impuestos y el beneficio obtenido. Para elegir las mejores propiedades para renovar, se debe analizar la ubicación, el estado, el precio y el mercado.